Fakta a mýty o plánované komplexní revitalizaci širšího středu obce

Bc. Michal Špendlík

Co mělo vzniknout, proč byla projektová příprava zastavena a co obec buduje místo bydlení pro seniory a mladé rodiny

O projektu širšího středu obce se v posledních letech objevila řada zjednodušení. Někdy je prezentován jako nerealistický megalomanský záměr, jindy téměř výhradně jako projekt demolice jediné budovy – bývalé hospody Na Rožku. Skutečnost byla jiná.

Na základě veřejné architektonické soutěže vznikl návrh postupné revitalizace ucelené části širšího centra Želechovic nad Dřevnicí. Nešlo o jedinou stavbu, která by se musela realizovat najednou. Projekt počítal se čtyřmi samostatnými objekty, veřejnými prostranstvími, dopravním řešením a s možností rozdělit výstavbu do finančně i provozně nezávislých etap.

V říjnu 2022 obec zahájila veřejnou zakázku na zpracování dokumentace pro povolení a provedení staveb. Nové vedení ji však několik týdnů po volbách zrušilo. Od té doby se původní koncepce nerozvíjí. Na místě plánovaných startovacích bytů vzniklo provizorní parkoviště a obec začala po částech opravovat budovu č. p. 90, aniž dosud veřejnosti představila její konečné využití a celkové náklady.

Pojďme proto oddělit fakta od mýtů.

Mýtus č. 1: Celý projekt se týkal hlavně budovy Na Rožku

Fakt: Budova č. p. 90 byla pouze jednou částí rozsáhlého a etapově řešeného projektu.

Zadávací dokumentace rozdělovala revitalizaci do čtyř objektů:

Objekt I – bydlení pro seniory na pozemku p. č. 711/1. Tento objekt měl být podle zadání realizován jako první.

Objekt II – startovací byty na pozemcích p. č. 710 a 712. Pokud by to finanční možnosti obce dovolily, mohl se připravovat nebo realizovat společně s bydlením pro seniory.

Objekt III – bytový dům s občanskou vybaveností na pozemcích p. č. 299 a 310, tedy v prostoru dnešního Rožku.

Objekt IV – obnova stávajícího historického objektu na pozemku p. č. 307.

Samostatně mělo být zpracováno také dopravní řešení celé lokality tak, aby již dokončené úpravy nebyly poškozeny při výstavbě dalších etap. Zadání výslovně požadovalo funkční soběstačnost jednotlivých částí.

Nebyla tedy zrušena zakázka "na Rožek". Byla zrušena projektová příprava ucelené části širšího středu obce, včetně bydlení pro seniory, startovacích bytů, občanské vybavenosti a veřejných prostranství.

Mýtus č. 2: Obec by musela celý projekt postavit najednou

Fakt: Etapizace byla jedním ze základních požadavků zadávací dokumentace.

Projektanti měli připravit jednotlivé objekty tak, aby je obec mohla povolovat a realizovat postupně podle svých finančních možností, dotačních příležitostí a aktuálních potřeb. První prioritou mělo být bydlení pro seniory. Rožek měl přijít na řadu až v další etapě.

To je důležité i při hodnocení argumentu, že otázky kolem jednoho objektu znemožňovaly pokračovat v celé zakázce. Pokud by bylo nutné dále dopracovat majetkové řešení Rožku, nic samo o sobě nebránilo pokračovat v přípravě bydlení pro seniory, startovacích bytů a ostatních částí lokality. Zadání bylo právě pro takový postup konstruováno. 

Mýtus č. 3: Spoluvlastníci Rožku odmítali původní projekt, a proto nebylo možné pokračovat

Fakt: Před vyhlášením veřejné zakázky existovala písemná dohoda o společném postupu.

Dne 22. září 2022, tedy ještě před zahájením veřejné zakázky, soukromí spoluvlastníci budovy písemně deklarovali, že jsou připraveni postupovat společně s obcí při realizaci vítězného návrhu architektonické soutěže.

Dohodnutým principem byl převod jejich stávajících nemovitostí na obec výměnou za dva byty a jeden nebytový prostor v novém objektu. Přesná specifikace budoucích jednotek měla logicky následovat až po zpracování projektu a vydání stavebního povolení. Spoluvlastníci zároveň výslovně souhlasili se zhotovením projektové dokumentace a deklarovali připravenost uzavřít navazující smlouvy.

Konečný převod majetku tedy nemohl být uzavřen před vydáním stavebního povolení, zároveň však neexistoval spor o základním směru řešení. Existoval písemný souhlas s projektováním a dohoda o principu budoucího vypořádání.

Tvrzení, že obec nemohla zadat projektovou dokumentaci kvůli zásadně nevyřešeným vztahům se spoluvlastníky, je proto přinejmenším zavádějící.

Mýtus č. 4: Zakázku bylo nutné zrušit kvůli válce na Ukrajině a náhlému ohrožení obecního rozpočtu

Fakt: Takto nové vedení zrušení zakázky skutečně formálně odůvodnilo. Konkrétní výpočty nebo rozpočtové podklady však v rozhodnutí uvedeny nebyly.

Nová rada obce rozhodla o zrušení zadávacího řízení 27. října 2022 jen několik dnů po získání funkcí a bez toho, aby se seznámila s celým projektem. V oznámení o zrušení projektu, zveřejněném 31. října uvedla, že ekonomická situace způsobená válkou na Ukrajině znemožňuje vynakládat prostředky, které by mohly ohrozit reálné finanční možnosti obce. Projekt byl označen za zbytný!

Kontrolní výbor, složený se zástupců Poctivé obce proti tomuto postupu namítal, že zakázka byla řádně schválena starým zastupitelstvem a zahájena 3. října 2022, tedy více než sedm měsíců po začátku horké fáze války, příjmy obce nebyly nijak omezeny, a během několika týdnů zadávacího řízení nebyla doložena žádná nová mimořádná okolnost. Obec měla na účtech přibližně 20 milionů korun volných prostředků a pravidelné daňové příjmy.

Ministerstvo pro místní rozvoj následně vysvětlilo, že ekonomické důvody mohou zrušení zakázky odůvodnit, musí se však vyskytnout v průběhu zadávacího řízení a musí být natolik závažné, že po zadavateli nelze požadovat pokračování. MMR konečnou zákonnost postupu obce neposoudilo, upozornilo však, že skutečné důvody a jejich dopady musí být konkrétní, pravdivé a přezkoumatelné. Což obec zrušením zakázky porušila.

Mýtus č. 5: Zrušením zakázky obec pouze ušetřila 3,5 milionu korun za projekt

Fakt: Zrušením projektové přípravy obec především ztratila připravenost k povolení a financování jednotlivých staveb.

Předpokládaná hodnota projektových prací činila 3,5 milionu korun bez DPH. Výsledkem však neměla být jen další studie do zásuvky. Dodavatel měl zpracovat dokumentaci pro společné povolení, dokumentaci pro provedení stavby, rozpočty a výkazy výměr, získat stanoviska dotčených orgánů a zajistit vydání pravomocného stavebního povolení.

Právě povolený a rozpočtově připravený projekt je základním předpokladem pro podání řady dotačních žádostí, ale i majetkové vypořádání se spoluvlastníky. Kontrolní výbor již na konci roku 2022 upozorňoval současné zastupitelstvo, že zastavení prací ohrožuje možnost čerpat podporu na startovací byty a bydlení pro seniory, která činila až 100 % uznatelných výdajů. Do výkupů nemovitostí, architektonické soutěže, studie a další předprojektové přípravy přitom obec vložila přibližně pět milionů korun a nové vedení promyšlený projekt nepochopitelně vyhodilo do koše.

Dopadem tedy nebyla "úspora" ceny projektu. Naopak, obec přišla o několik let projektové přípravy, schopnost reagovat na dotační výzvy hotovým a povoleným záměrem a přišla o možnost realizovat celý projekt za velmi výhodných podmínek.

Mýtus č. 6: Na pozemcích plánovaných staveb zatím nemohlo vzniknout nic užitečnějšího než parkoviště

Fakt: Na pozemku p. č. 710, který byl určen pro startovací byty, vznikla plocha využívaná jako provizorní parkoviště.

Byla zde vybudována rozsáhlá zpevněná plocha z asfaltového recyklátu, bez stavebního povolení a posouzení bezpečnosti dopravy. Zadávací dokumentace přitom tento pozemek společně s p. č. 712 a p.č. 711/1 určovala pro objekty startovacích bytů a komunitního bydlení seniorů.

Namísto pokračující projektové přípravy bydlení vznikla jednoduchá parkovací plocha bez návaznosti na vítěznou koncepci centra.

Parkoviště může krátkodobě řešit potřebu odstavení několika vozidel. Nenahrazuje však startovací byty, bydlení pro seniory ani promyšlené veřejné prostranství.

Mýtus č. 7: Oprava Rožku je pokračováním původního projektu

Fakt: Současná dílčí oprava sleduje jinou koncepci a obec zatím veřejně nepředstavila konečné využití budovy.

Původní vítězný návrh počítal s nahrazením stávajícího Rožku novým bytovým domem s občanskou vybaveností a uvolnění nepřehledné křižovatky, což by výrazně zlepšilo bezpečnost chodců, především dětí.

Nové vedení místo toho zadalo první etapu sanace stávající budovy v netransparentním výběrovém řízení.

Smluvní cena již realizované první etapy činila:

• 2 791 655 Kč bez DPH,
• 3 377 903 Kč včetně DPH.

Zakázka zahrnovala stavební zásahy do části střechy, fasády, výplní a dalších konstrukcí. Již samotné označení "etapa I." naznačuje předpoklad dalších investic.

Obec přitom dosud nepředložila veřejnosti ucelenou odpověď na základní otázky: K čemu bude budova sloužit? Jaké budou celkové náklady všech etap? Jaký je technický stav vnitřních konstrukcí a rozvodů? Jaká bude ekonomika provozu? Proč je dílčí oprava výhodnější než původně navržená novostavba?

Opravený uliční pohled není totéž, co komplexně a dlouhodobě vyřešená budova.

Mýtus č. 8: Soukromí spoluvlastníci s nynější rekonstrukcí souhlasili

Fakt: Soukromí spoluvlastníci se proti nekoncepčním stavebním pracím písemně ohradili a požadovali jejich zastavení.

Podílníci vlastní celkem přibližně 45,5 % společných částí domu a pozemku. Dne 16. května 2025 starostovi písemně sdělili, že smlouvu o provedení prací nepodepsali, nebyly jim předány kompletní podklady, nemohli se účastnit výběru dodavatele a měli jen akceptovat požadovanou cenu. A přesto byly 14. května zahájeny stavební práce! Výslovně uvedli, že se stavbou nesouhlasí, a vyzvali obec k jejímu zastavení.

Ve stejný den požádali o zásah také stavební úřad. Popsali plánované zateplení, výměnu oken a střešní krytiny, bourání podlah, zasypání sklepa, změny dispozic i zásahy do nosných konstrukcí. Upozornili, že jde o práce na společných částech domu, k nimž nedali souhlas.

Prohlášení vlastníka přitom výslovně řadí mezi společné části domu střechu, fasádu, obvodové a nosné zdivo, hlavní vodorovné a svislé konstrukce i společné rozvody.

Vzniká tak zvláštní rozpor: v roce 2022 bylo novým vedením obce údajně nedostatečné vypořádání vztahů se spoluvlastníky použito jako argument pro zastavení komplexního projektu. V roce 2025 však obec zahájila rozsáhlé zásahy do společného domu navzdory jejich písemnému nesouhlasu.

Vítězná architektonická studie byla občanům představena ve zpravodaji 1/2021, tedy před 5,5 lety

Kdo zaplatí zhodnocení soukromých podílů?

Obec vlastní přibližně 54,5 % společných částí domu. Zbytek patří soukromým vlastníkům. Investice do střechy, fasády a nosných konstrukcí proto nezhodnocuje pouze obecní majetek, ale také soukromé spoluvlastnické podíly.

Samo o sobě není opravování společné budovy pochybením. Musí však být jasné:

• kdo a jak o rekonstrukci rozhodl,
• zda měli vlastníci dostatek informací,
• jak byly rozděleny náklady,
• zda soukromí spoluvlastníci se zásahem souhlasili,
• jak bude vypořádán jejich majetkový prospěch,
• jaký veřejný účel bude budova po dokončení plnit,
• zda byly porovnány varianty opravy, celkové rekonstrukce, demolice a nové výstavby.

Dokumenty, které máme k dispozici, zatím takové komplexní ekonomické a koncepční zdůvodnění neobsahují. Naopak dokládají výslovný nesouhlas soukromých spoluvlastníků.

Co jsme ztratili a co nám zůstalo

Na začátku byl vítězný návrh architektonické soutěže na komplexní obnovu území, dohoda se spoluvlastníky, připravená veřejná zakázka a možnost postupně projektovat čtyři samostatné části centra.

Po čtyřech letech máme:

• zastavenou projektovou přípravu bydlení pro seniory a startovacích bytů,
• nevyužité roky, během nichž bylo možné připravovat a realizovat stavební práce,
• nevyužité dotační tituly, které se již nemusí opakovat,
• provizorní parkovací plochu na místě plánovaného bydlení,
• první třímilionovou etapu opravy Rožku,
• další očekávané náklady,
• spor se spoluvlastníky,
• a stále nezodpovězenou otázku, k čemu má opravená budova vlastně sloužit.

Debata o širším středu obce proto není sporem mezi těmi, kdo chtějí stavět všechno najednou, a těmi, kdo chtějí šetřit. Je především debatou o tom, zda má obec postupovat podle dlouhodobé koncepce, připravovat projekty po etapách a využívat dotační příležitosti – nebo zda bude bez jasného cíle vynakládat další miliony na jednotlivá, vzájemně nenavazující řešení, která budou jen hezky vypadat.

Komplexní revitalizace nebyla projektem jedné budovy, to je největší mýtus. Byla příležitostí promyšleně řešit bydlení, služby i veřejný prostor v širším středu obce. Tuto příležitost nové vedení zastavilo. Občané mají právo vědět proč, kolik nás náhradní řešení stojí a jaký má být jeho konečný výsledek.