Jak řešit bydlení v Želechovicích?

Ing. Jaromír Janoš

Želechovice potřebují nové bydlení. Nestačí ale stavět – obec musí mít jasný plán, který pomůže mladým rodinám, seniorům i rozvoji celého centra. 

Výbor pro rozvoj obce byl důležitým partnerem vedení obce při plánování jejího rozvoje

V roce 2018 jsem byl poprvé zvolen do zastupitelstva obce Želechovice nad Dřevnicí. Potěšilo mě, že jsem byl zastupiteli zvolen za předsedu nového Výboru pro rozvoj obce. Současně to pro mě byla výzva. I když jsem měl několik let zkušeností s řízením soukromé firmy s podobně velkým rozpočtem, musel jsem nejprve pochopit, v čem je fungování obce jiné. Smyslem obecního hospodaření totiž není hromadění peněz na účtu. Obecní finance mají sloužit obyvatelům obce. Potud to je celkem jednoduché. Ovšem zájmy a potřeby různých obyvatel jsou rozdílné. Navíc blízkost Zlína způsobuje, že významná část našich spoluobčanů využívá služby tam a nemusí mít pochopení, že jiní občané, kteří do města denně nedojíždí, očekávají dostupnost stejných služeb přímo v obci.

Proto jsme se rozhodli výbor pro rozvoj obce vést jako diskusní platformu, do které jsme přizvali občany nejrůznějších profesí, obyvatele Pasek i centra obce, lidi v důchodu, ředitelku školy a podobně. Chtěli jsme na jednotlivá témata znát co nejvíce názorů a prostřednictvím diskuzí hledat nejvhodnější řešení. Doporučení výboru jsme pak předávali starostovi a zastupitelům obce, neboť samotný výbor nedisponuje rozhodovacími pravomocemi.

Jedním z důležitých témat, které se výbor rozhodl řešit už v roce 2019, byla budova bývalé restaurace Rožek a její okolí. Už po úvodních debatách se začalo téma zajímavě rozšiřovat. Máme zde budovat služby pro mladé (kterých ubývá), nebo spíše pro starší občany, kterých bude přibývat? Rozhodli jsem se téma prodiskutovat koncepčně. Podívali jsme se na vývoj počtu obyvatel a průměrného věku. Od roku 2001 se počet obyvatel neustále snižoval, a to z více než 2000 obyvatel na 1850 v roce 2020. Současně se zvyšoval průměrný věk. Dokonce se ukázalo, že jsme druhá nejstarší obec podobné velikosti v regionu.

Mimochodem – v anketě mezi obyvateli, která proběhla v květnu 2021, byla i otázka na velikost obce. Jenom 5% respondentů uvedlo, že by uvítali snižování počtu obyvatel. 73% chce zachovat stávající stav a zbytek je dokonce pro zvětšování obce. Pokud by však vedení obce neudělalo žádné kroky, obec by se dále zmenšovala.

Vedení obce reagovalo na výstupy z výboru přijetím strategických plánů

Z debat ve výboru, se zastupiteli a s tehdejším starostou Michalem Špendlíkem nakonec vyplynul návrh, ve kterém se okolí Rožku stalo součástí celkové koncepce. Díky covidovým omezením se řešení rodilo poněkud déle, než jsme si všichni představovali. Ale nakonec vznikl podle mého názoru promyšlený a ucelený přístup, který byl zahrnut i do strategického dokumentu Program rozvoje obce.

Výstavbu potřebujeme. Ale musí mít jasná pravidla, dlouhodobý plán a skutečný přínos pro obec.

Za základní pilíř jsme zvolili podporu dostupného a kvalitního bydlení. V již zmiňované anketě téměř 24% respondentů zvažovalo, že se z obce odstěhuje. A velká část z nich uváděla, že by ocenili dostupnost stavebních parcel nebo bytů pro mladé. Navrhli jsme proto následující opatření:

• Vyberou se vhodné pozemky ve vlastnictví obce (případně se získají nové), připraví se urbanistické řešení podle potřeb obce, vyřeší se inženýrské sítě a pozemky se prodají za férovou cenu. V případě převisu zájmu jsme doporučili využít bodový systém, který upřednostní zájemce řešící bytovou potřebu, s očekávaným přínosem pro obec. Cílem bylo, aby zvýhodněné podmínky nezneužili spekulanti.
  
• Vybudujeme startovací byty pro mladé. Tedy byty s regulovaným nájemným, ve kterých mohou mladé rodiny bydlet po omezenou dobu za výhodných podmínek. Takové byty se v té době budovaly například v Kroměříži, ale postavila je třeba i daleko menší obec Modrá. Na tento typ výstavby čerpají obce dotace. Jako vhodné místo pro takové byty jsme doporučili parcelu v místě bývalé pekárny. Tato podmínka byla zapracována do zadávací dokumentace pro architektonickou soutěž.
  
• Obec vybuduje byty, které následně prodá. Toto řešení jsme považovali za ideální pro samotnou budovu Rožku. Finančně by toto řešení bylo patrně neutrální (tedy obec by nevydělala, ale ani neprodělala). Ale zmizela by nedůstojná ruina a navíc bylo toto řešení přijatelné i pro spolumajitele budovy, což potvrdili písemně. A přilákali bychom do obce další obyvatele.
  
• Obec vybuduje komunitní bydlení pro seniory. Tento koncept již využilo mnoho obcí a stát jej dotačně podporuje. Výstavba takového domu by vyřešila častý problém, kdy staří občané již plně nevyužijí bydlení ve vlastním domku nebo velkém bytě a obtížně zajišťují jeho údržbu, ale současně nechtějí chodit do jiného obchodu, k jinému lékaři nebo do jiného kostela a nechtějí si budovat nové vztahy. Přestěhování v rámci obce do menších obecních bytů v centru s nižším nájmem může být řešením, které současně uvolní domy nebo byty pro děti nebo vnoučata. Příbuzní jsou pak blízko a mohou poskytnout seniorům potřebnou péči. I tento koncept jsme zařadili do zadání architektonické studie.
  

Tento ucelený návrh nám z debat vyšel jako nejlepší – pomáhá řešit bytovou situaci nejrůznějších sociálních skupin od vysokopříjmových (schopných koupit pozemek a získat hypotéku na stavbu domu) až po nízkopříjmové (startovací byty jsou zpravidla vyhrazeny pro rodiny s nižším příjmem). Důležitý byl celkový dopad – udržení nebo dokonce zvýšení počtu obyvatel Želechovic současně se omlazením obce. Také jsme považovali za důležité, že jednotlivé kroky má pod kontrolou obec a ne developer.

Financování a architektonické řešení

Pochopitelně jsme se zabývali i problematikou financování. Jak jsem zmiňoval v úvodu, financování obcí je poněkud jiné než financování firem. Specifickou oblastí jsou dotace. Možnost získat na stavbu velkou část prostředků od státu je výborná věc, ale musíte mít připravené projekty, protože o dotace se mezi obcemi bojuje. Proto jsme doporučili, aby obec zaplatila přípravu projektové dokumentace a díky tomu byla připravena na různé dotační příležitosti. Dále jsme kalkulovali, že i když prodáme pozemky pro výstavbu rodinných domů za relativně výhodnou cenu, díky jejich zhodnocení zasíťováním získá obec prostředky na spolufinancování staveb. Samotný časový plán výstavby pak měl být závislý na kalendáři dotačních příležitostí, které sama obec neovlivní.

S těmito doporučeními pracovalo vedení obce pod vedením starosty Michala Špendlíka. Podařilo se získat pozemky vhodné pro výstavbu domů (lokalita Pod Stráží a lokalita mezi Lysou a Klínkem). Vznikla urbanistická studie lokality Pod Stráží. Ve spolupráci s výborem připravila obec podklady pro Českou komoru architektů, která uspořádala soutěž o nejlepší architektonicko-urbanistický návrh revitalizace části centra. Soutěže se zúčastnilo 10 architektonických studií a vítězný návrh úspěšně řešil nejen vybudování bytů pro seniory, startovacích bytů pro mladé a přestavbu Rožku na bytový dům, ale zlepšoval i dopravu v lokalitě, doplňoval spolkovnu ve starém historickém domku a přidával prostor pro obchody a kavárny. Následovala příprava projektové dokumentace.

Nepochopitelné změny za nového vedení

Zadání zakázky probíhalo už na samotném konci volebního období, stihla se pouze vypsat soutěž na dodavatele. V novém zastupitelstvu převládli odpůrci popsaného řešení, ač někteří staronoví zastupitelé pro dílčí kroky v minulosti hlasovali. Soutěž na dodavatele tedy byla zrušena. Obdobně byl zrušen prodej pozemků v lokalitě Pod Stráží a bývalé vedení bylo v souvislosti s ním obviňováno z klientelismu, za což se pak musel onen člověk bývalému starostovi veřejně omluvit.

Podařil se prodej? Jsou prostředky na účtu obce, kterými se vedení chlubí, důsledkem prodeje těchto pozemků získaných předchozím vedením? Nevíme. Jen víme, že budova Rožku se za nemalé prostředky částečně opravila, ale stále není využitelná.

Současné vedení obce zrealizovalo veřejnou aukci 14 pozemků v lokalitě Pod Stráží v květnu 2026 (tedy po více než 3 letech) a také aukci 3 pozemků na Lysé. Bohužel výsledky nejsou z veřejných zdrojů dohledatelné. Podařil se prodej? Jsou prostředky na účtu obce, kterými se vedení chlubí, důsledkem prodeje těchto pozemků získaných předchozím vedením? Nevíme. Jen víme, že budova Rožku se za nemalé prostředky částečně opravila, ale stále není využitelná. A místo startovacích bytů a bydlení pro seniory je parkoviště a o dotace se obec ucházet nemůže, neboť neexistuje projektová dokumentace.

U školy by měly vyrůst bytové domy, které buduje developer. Na zastupitelstvu při schvalování se mluvilo o 28 bytech, nyní již o 72. Řešení dopravy v této oblasti bude skutečnou výzvou, ovšem již pro nové zastupitelstvo, které vzejde z říjnových voleb. Doufám, že v něm budou lidé s koncepčním myšlením.